För företag med indexreglerade lokalhyresavtal kan lokalhyran förändras vid årsskiftet. Inför 2027 finns dessutom en förändring att känna till. Från och med 2026 använder Statistiska centralbyrån, SCB, år 2020 som nytt basår för konsumentprisindex, KPI, i stället för det tidigare basåret 1980.
Det innebär inte i sig att lokalhyrorna blir högre eller lägre. Däremot påverkar förändringen hur index anges och hur indexregleringen behöver hanteras i många kommersiella hyresavtal.
För företag som hyr kontor är det därför relevant att förstå både hur indexuppräkningen fungerar och vilka villkor som faktiskt finns i det egna hyresavtalet. Den exakta förändringen av lokalhyran 2027 går däremot inte att fastställa ännu, eftersom det KPI som normalt ligger till grund för kommande års justering ännu inte är fastställt.
Vad innebär indexreglering av lokalhyra?
I många kommersiella hyresavtal är hela eller delar av hyran knuten till KPI. Syftet är att hyran ska kunna justeras i takt med den allmänna prisutvecklingen under avtalstiden. KPI mäter den genomsnittliga prisutvecklingen för den privata konsumtionen i Sverige och används bland annat som grund för olika typer av kompensationsberäkningar.
I Fastighetsägarnas standardiserade indexklausuler för lokaler används vanligtvis KPI för oktober som grund för den årliga indexuppräkningen. Det innebär att oktoberindexet året innan kan få direkt betydelse för vilken hyra som gäller från den 1 januari året därpå. För lokalhyran 2027 blir därför KPI för oktober 2026 särskilt relevant. Hur stor påverkan blir beror samtidigt på hur det enskilda hyresavtalet är utformat. Bland annat behöver man se vilken del av hyran som omfattas av indexregleringen och vilket bastal som anges i avtalet.
”Indexeringen är bara en del av helheten. Det viktigaste är att förstå hur avtalet, kostnaden och lokalens funktion tillsammans påverkar verksamheten.”
Hur mycket höjs lokalhyran 2027?
Det går ännu inte att säga exakt hur stor indexuppräkningen av lokalhyror blir 2027. Det avgörande oktoberindexet för 2026 är ännu inte fastställt. Det är därför viktigt att skilja mellan prognoser för inflationen och den faktiska indexuppräkning som senare kan göras enligt ett hyresavtal.
Om exempelvis hela bashyran omfattas av indexregleringen får förändringen i relevant KPI fullt genomslag på den indexerade hyran enligt klausulens beräkningsmodell. Om endast en viss andel av bashyran omfattas blir påverkan på den totala hyran mindre. Ett företag som vill bedöma sin lokalkostnad för 2027 bör därför inte utgå enbart från en generell procentsats. Det egna avtalet är utgångspunkten.
KPI får nytt basår, vad innebär det för lokalhyran?
Från och med 2026 använder SCB år 2020 som basår för KPI i stället för 1980. Ett basår fungerar som referenspunkt för indexserien och får värdet 100. Bytet av basår är i grunden en teknisk förändring. Det innebär inte att inflationen nollställs och skapar inte i sig någon extra hyreshöjning.
SCB beskriver förändringen närmare i sin information om KPI och det nya basåret. För lokalhyresavtal har Fastighetsägarna samtidigt reviderat sina indexklausuler för att använda KPI med 2020 som basår. Om bastalet i ett avtal utgår från den äldre serien med 1980 som basår finns det metoder för att räkna om värdena till den nya serien. Det innebär att två indexserier inte ska jämföras direkt utan korrekt omräkning.
Fastighetsägarna uppger också att befintliga hyresavtal inte behöver omförhandlas enbart på grund av bytet av basår. SCB kommer dessutom att fortsätta publicera KPI med basår 1980 till och med 2030.
Vad bör företag kontrollera i hyresavtalet inför 2027?
Inför kommande indexuppräkning finns det flera delar av avtalet som är viktiga att förstå:
- Hur stor del av bashyran omfattas av indexreglering?
- Vilket bastal och vilket basår anges i indexklausulen?
- Vilken månad används som jämförelse för index?
- Finns andra kostnader och tillägg som också kan förändras?
- När löper avtalet ut och när behöver en eventuell uppsägning eller omförhandling initieras?
Det är alltså inte tillräckligt att känna till hur KPI utvecklas. Två företag kan få olika kostnadsutveckling även om de omfattas av samma KPI, eftersom hyresavtalen kan vara utformade på olika sätt. För den som vill få en bredare bild av avtalsvillkoren har vi även samlat de viktigaste delarna i vår checklista inför ett nytt hyresavtal för kommersiella lokaler.
Index är bara en del av den totala lokalkostnaden
När hyran justeras är det lätt att fokusera på själva indexförändringen. För företag är det däremot den totala lokalkostnaden som är mest relevant. Utöver bashyran kan kostnadsbilden bland annat påverkas av drift, el, värme, fastighetsskatt och andra tillägg beroende på avtalet. Även hur effektivt kontorsytan används har stor betydelse för den faktiska kostnaden för arbetsplatsen.
En indexhöjning behöver därför sättas i relation till verksamhetens användning av lokalen. Ett företag som använder en mindre del av sin yta än tidigare kan exempelvis få en stigande lokalkostnad samtidigt som värdet av lokalen för verksamheten minskar. Det är därför klokt att analysera kostnad, yta och avtalsvillkor tillsammans, i stället för att behandla indexeringen som en isolerad kostnadsfråga.
När bör ett företag se över sitt lokalhyresavtal?
En årlig indexuppräkning innebär inte automatiskt att det finns möjlighet att ändra villkoren i ett pågående avtal. Däremot kan den vara en anledning att få bättre kontroll över hur lokalkostnaden utvecklas och när nästa möjlighet till förändring uppstår.
När ett avtal närmar sig slutet av avtalsperioden kan det vara relevant att jämföra den befintliga hyran och villkoren med den aktuella lokalmarknaden. Det gäller särskilt om verksamhetens behov har förändrats sedan avtalet tecknades.
Behöver företaget mindre yta? Har arbetssätten förändrats? Finns det villkor som begränsar verksamheten eller kostnader som behöver ses över?
Då är indexeringen en del av en större fråga om huruvida hyresavtalet fortfarande är rätt för verksamheten.
Läs även vår guide om när det är dags att omförhandla ett hyresavtal.
Behöver befintliga hyresavtal ändras när KPI får nytt basår?
Inte nödvändigtvis. Fastighetsägarna uppger att bytet från basår 1980 till 2020 i sig inte innebär att befintliga hyresavtal behöver omförhandlas. Däremot är det viktigt att förstå hur indexklausulen är formulerad och hur äldre bastal ska hanteras när den nya indexserien används.
Det är särskilt relevant för avtal som löper över flera år och där bastalet kommer från den tidigare KPI serien. Om formuleringen är oklar bör avtalet granskas innan kommande indexuppräkning används som underlag för företagets budget.
Vanliga frågor om lokalhyra och index 2027
Vilket KPI påverkar lokalhyran 2027?
I många kommersiella hyresavtal används KPI för oktober året före hyresjusteringen. För en justering som börjar gälla den 1 januari 2027 är därför KPI för oktober 2026 normalt relevant, beroende på hur indexklausulen i avtalet är formulerad.
Är indexhöjningen för lokalhyror 2027 fastställd?
Nej. Den exakta indexuppräkningen kan inte fastställas innan det relevanta KPI värdet för oktober 2026 finns tillgängligt. Företag bör därför vara försiktiga med att behandla prognoser som den faktiska kommande hyreshöjningen.
Innebär det nya basåret att hyran höjs extra?
Nej. Bytet från basår 1980 till 2020 är i sig en teknisk förändring av indexserien. Det innebär inte automatiskt en högre lokalhyra. Hur hyran förändras avgörs av utvecklingen i KPI och villkoren i det aktuella hyresavtalet.
Vad bör företag kontrollera inför indexuppräkningen 2027?
Kontrollera framför allt vilken del av hyran som indexeras, vilket bastal som används, hur indexklausulen är formulerad och vilka andra kostnader som kan förändras. Det ger en betydligt bättre bild av den förväntade lokalkostnaden för 2027.
Se lokalhyran som en del av ett större beslut
Indexuppräkningen inför 2027 är ett bra tillfälle att skapa bättre kontroll över företagets lokalkostnader. Men den viktigaste frågan är inte enbart hur många procent hyran förändras.
Det handlar också om huruvida avtalet, lokalen och kostnadsnivån fortfarande stödjer verksamhetens behov. Genom att följa utvecklingen och granska avtalet i god tid blir det lättare att planera kostnader, identifiera risker och skapa ett bättre beslutsunderlag inför nästa förhandling.
Alfa Kontor hjälper företag med lokalrådgivning och granskning av befintliga hyresavtal, med fokus på att skapa rätt förutsättningar för verksamheten både idag och på längre sikt
