Stockholms kontorsmarknad hösten 2026 präglas av stora skillnader mellan olika delar av staden. Det finns gott om lediga kontorsytor på marknaden som helhet, samtidigt som efterfrågan fortsätter att koncentreras till moderna kontor i attraktiva och välkommunicerade lägen.
För företag som hyr kontor innebär det ett marknadsläge med både möjligheter och viktiga avvägningar. Ett större utbud kan skapa fler alternativ och bättre förutsättningar att diskutera villkor, men marknaden ser långt ifrån likadan ut i Stockholms CBD som i mer perifera kontorsområden.
För den som står inför en omförhandling, ett lokalbyte eller en förändring av arbetsplatsen är det därför viktigare att förstå rätt del av marknaden än att enbart titta på den genomsnittliga utvecklingen i Stockholm.
Vakansgraden i Stockholm är fortsatt hög
Enligt Cushman & Wakefields marknadsdata för andra kvartalet 2026 låg den totala vakansgraden för kontor i Stockholm på 18,5 procent. Bakom den siffran finns däremot betydande geografiska skillnader. I CBD, Stockholms mest centrala kontorsområde, låg vakansgraden på 8 procent. För det område som Cushman & Wakefield definierar som City Centre var motsvarande nivå 14 procent, medan vakansgraden i decentraliserade kontorsområden uppgick till 23 procent.
Det visar en tydlig tudelning på Stockholms kontorsmarknad. Det finns mycket ledig yta totalt, men tillgången och efterfrågan skiljer sig beroende på läge och kvalitet. JLL beskriver samma övergripande utveckling. Under första kvartalet 2026 låg deras uppmätta vakansgrad för Stockholmsmarknaden på 15,9 procent, samtidigt som de centrala delmarknaderna var relativt stabila. Kista stod ut med en betydligt högre vakansgrad på 35,9 procent. Skillnader i de totala siffrorna mellan marknadsaktörer beror bland annat på hur geografiska områden och marknadssegment avgränsas.
För en hyresgäst blir slutsatsen därför inte att Stockholm generellt har hög eller låg vakans. Den relevanta frågan är hur utbudet ser ut i de områden och fastigheter som faktiskt är aktuella för verksamheten.
”Ett stort totalt utbud betyder inte nödvändigtvis ett stort utbud av rätt lokal. För hyresgäster handlar det om att förstå var möjligheterna finns och vilka alternativ som faktiskt passar verksamheten.”
Hyresnivåerna skiljer sig kraftigt mellan olika delar av Stockholm
Skillnaderna syns även i hyresnivåerna.
Cushman & Wakefield angav under andra kvartalet 2026 primehyran i CBD till cirka 9 850 kronor per kvadratmeter och år. I City Centre låg motsvarande nivå på omkring 6 200 kronor och i decentraliserade områden omkring 4 100 kronor per kvadratmeter och år.
Primehyra ska inte tolkas som en genomsnittlig kontorshyra. Begreppet avser normalt den högsta hyresnivån för attraktiva lokaler av hög kvalitet i respektive delmarknad. Att jämföra två lokaler utifrån kvadratmeterhyran ger därför bara en del av bilden. Läget, standarden, lokalens effektivitet, avtalsvillkoren och hur stor yta verksamheten faktiskt behöver kan få lika stor betydelse för den totala kostnaden.
Ett centralt kontor med högre hyra kan exempelvis vara mer yteffektivt än ett billigare alternativ som kräver fler kvadratmeter för att uppnå samma funktion. Det är därför relevant att även analysera hur mycket kontorsyta företaget faktiskt behöver innan olika lokalalternativ jämförs.
CBD fortsätter att stå starkt trots ett större utbud
En hög vakansgrad på Stockholmsmarknaden betyder inte automatiskt att hyresnivåerna faller i alla områden. Under andra kvartalet steg primehyran i CBD till 9 850 kronor per kvadratmeter och år samtidigt som vakansgraden låg kvar på 8 procent.
Det tyder på en fortsatt efterfrågan på attraktiva och moderna lokaler i de mest centrala lägena. JLL beskriver också en marknad där företag i hög grad prioriterar kvalitet och centrala lägen. I deras rapport från första kvartalet 2026 hade primehyran i CBD stigit med 3,2 procent jämfört med motsvarande period året innan. Samtidigt drevs ökningen av den totala vakansen framför allt av mer perifera delmarknader.
Det innebär att företag som söker moderna lokaler i Stockholms mest attraktiva lägen fortfarande kan möta konkurrens om de bästa alternativen. Ett stort totalt utbud betyder alltså inte nödvändigtvis ett stort utbud av rätt lokal.
Kontorsmarknaden blir allt mer selektiv
En av de tydligaste trenderna under 2026 är att efterfrågan inte fördelas jämnt över marknaden. Företag prioriterar i allt större utsträckning välbelägna kontor med hög kvalitet, goda kommunikationer och miljöer som stödjer hur organisationen faktiskt arbetar.
JLL beskriver utvecklingen som en fortsatt koncentration av efterfrågan mot moderna och attraktiva fastigheter, medan sekundära kontorsprodukter möter en svagare efterfrågan. Ett tydligt exempel är Ericssons beslut att flytta sitt huvudkontor från Kista till Hagastaden.
Affären omfattar omkring 93 000 kvadratmeter och beskrivs av Cushman & Wakefield som Sveriges hittills största kontorsförhyrning. Det är en enskild affär och ska inte ses som ett facit för hela marknaden. Men den illustrerar hur läge, arbetsplats och tillgång till attraktiva miljöer har blivit viktiga delar av företagens lokalstrategi.
Vad innebär marknadsläget för företag som hyr kontor?
För hyresgäster kan dagens marknad skapa fler möjligheter, framför allt när flera jämförbara lokaler finns tillgängliga. En högre vakans innebär att hyresvärdar på vissa delmarknader konkurrerar om ett mindre antal potentiella hyresgäster.
Det kan skapa bättre förutsättningar att diskutera inte bara bashyran utan även andra delar av erbjudandet. Det kan exempelvis handla om lokalens anpassning, avtalslängd, möjlighet till framtida förändringar och andra kommersiella villkor. Men förhandlingsläget är inte lika starkt överallt. För moderna lokaler i attraktiva delar av innerstaden kan efterfrågan fortfarande vara hög.
Företag behöver därför bedöma både det generella marknadsläget och den konkurrens som finns kring den specifika lokalen. Här blir hyresförhandling för kontor i Stockholm en strategisk fråga snarare än en diskussion enbart om pris per kvadratmeter.
Ett större utbud ger möjlighet att jämföra fler alternativ
För ett företag som närmar sig slutet av sin nuvarande avtalsperiod kan marknaden hösten 2026 vara ett bra tillfälle att undersöka alternativen. Det behöver inte betyda att företaget ska flytta.
Genom att kartlägga tillgängliga lokaler går det att förstå hur det befintliga kontoret står sig jämfört med marknaden. Finns det bättre lokaler till motsvarande kostnad? Kan verksamheten minska sin yta? Finns det möjlighet att få bättre funktion, läge eller flexibilitet utan att den totala kostnaden ökar?
Den informationen skapar också ett bättre beslutsunderlag inför en eventuell omförhandling av det befintliga avtalet. Det är en central del av lokalrådgivning för företag i Stockholm, där alternativen behöver bedömas utifrån både ekonomi, funktion, läge och verksamhetens framtida behov.
Billigast kvadratmeter behöver inte ge lägst lokalkostnad
De stora skillnaderna mellan Stockholms delmarknader gör det lockande att jämföra kontor utifrån hyra per kvadratmeter. Men den billigaste lokalen är inte alltid den mest kostnadseffektiva. Om ett företag kan minska sin kontorsyta genom en effektivare planlösning kan en högre kvadratmeterhyra fortfarande innebära en konkurrenskraftig total kostnad. På motsvarande sätt kan en billig lokal bli kostsam om verksamheten behöver hyra betydligt mer yta än den faktiskt använder.
Det gäller därför att bedöma kostnaden tillsammans med yteffektivitet, arbetssätt, tillgänglighet och lokalens förmåga att stödja verksamheten. Som vi tidigare har beskrivit i artikeln Vad kostar en ineffektiv arbetsplats? är den dyraste kvadratmetern inte nödvändigtvis den med högst hyra, utan den som företaget betalar för utan att den skapar tillräckligt värde.
När bör företag börja undersöka marknaden?
Det bästa förhandlingsläget uppstår sällan när beslutet måste fattas snabbt. Företag som har god framförhållning kan kartlägga marknaden, jämföra olika områden och utvärdera både alternativet att stanna och alternativet att flytta innan en förhandling behöver slutföras.
Det skapar möjlighet att fatta beslut utifrån faktiska alternativ snarare än tidspress. Särskilt när marknaden skiljer sig så mycket mellan olika delar av Stockholm blir det viktigt att börja med verksamhetens krav. Vilket läge behöver företaget? Hur mycket yta behövs? Vilka funktioner ska arbetsplatsen innehålla? Hur viktig är flexibilitet under avtalsperioden? Först därefter går det att avgöra vilka delar av marknaden som verkligen är relevanta.
Stockholms kontorsmarknad hösten 2026 skapar möjligheter, men inte överallt
Stockholms kontorsmarknad hösten 2026 erbjuder hyresgäster fler alternativ än vad den relativt starka efterfrågan i de bästa centrala lägena kan ge intryck av.
Den totala vakansen är hög, men fördelningen är ojämn. CBD fortsätter att uppvisa relativt låg vakans och höga primehyror, medan utbudet är betydligt större i flera decentraliserade delar av Stockholm.
Det skapar möjligheter för företag som är beredda att utvärdera fler lägen och som vet vilka krav verksamheten faktiskt har på sitt kontor. Det viktigaste är därför inte att försöka avgöra om Stockholms kontorsmarknad är stark eller svag. För en hyresgäst handlar det om att förstå var möjligheterna finns, vilka alternativ som är relevanta och hur marknadsläget kan användas för att skapa ett bättre lokalbeslut.
Alfa Kontor hjälper företag att analysera marknaden, jämföra lokalalternativ och skapa ett beslutsunderlag inför lokalsökning, hyresförhandling och omförhandling av befintliga avtal.
